賃貸は繁忙期真最中
2018年02月18日（日）
繁忙期のおかげもあり、自社保有物件、オーナー様から管理を受託している物件（入居者募集依頼のみも含め）の入居率が９７％まで到達しました。１００％まであと少し。立地がよければ決まりはよいのは当然ですが、そうではない物件は価格設定と内装に工夫をこらさなければなりません。
例えば相場が８０，０００円の物件を、「賃料を下げたくないから」という理由だけで８５，０００円で募集を続けたとします。前の例では入居者がすぐ決まり、後の例では１か月後に決まったと仮定すると、収支がトントンになるまで１年半ほどの時間がかかることになります。さらに８５，０００円で入った入居者が収支が追いつく前に何らかの事情で退去してしまった場合、さらに損失は大きくなります。相場ピッタリか少し割安に設定した場合、入居者は長く住んでいただける傾向にあるので、その差は歴然です。
ローンの支払い等で賃料を下げられない事情があることもありますが、賃料は生き物です。もちろん状況が良い時は上げることも可能ですし、現在も中央区や港区など一等地では上昇傾向にあります。
しかし以前のようにどの地域でも右肩上がり、というわけではなく需要より供給が上回っている地域もたくさんあります。経済情勢や周辺の競合物件などをリサーチし、「賃料は常に変動するもの」という意識を持つことが安定運用には欠かせません。下手にリフォームに大金をかけて総投下資金に対する利回りを悪化させるより、賃料で調整した方がよいケースもたくさんあります。
不動産投資では長期的な視点が欠かせません。購入価格にも影響することですので、投資物件の購入前の疑問点や、空室で困っていらっしゃっるオーナー様は是非一度ご相談下さい。
マンション投資について思うこと③
2018年02月10日（土）
今回は不動産投資の命綱ともいえる「入居者」がどのように物件を探しているかを書きます。
情報が今ほど流通していなかった以前は、入居者は不動産会社の店頭に行って、勧められる物件の中から選んでいました。
しかし今はインターネットの情報網が発達し入居者が自分で情報をとれるので、わざわざ店頭に行く人も減ってきています。人気では「ＳＵＵＭＯ」が最強、次が「ＨＯＭＥＳ」「アットホーム」といった具合でしょうか？
ちなみに私はＳＵＵＭＯ等の情報精度が高いとは思いません。
ここには貸主が直で載せている情報と、仲介業者が反響獲得用に貸主の物件を代わりに載せている情報が混在しています。
現存しない「おとり物件」を載せる業者はさすがに減りましたが、未だに成約済の物件を乗せたままにし、反響が来たら違う物件を勧める、という業者は存在します。
それでもこの流れが止まらないのは、入居者は業者に勧められて決めるのではなく「自分で選択したい」のです。
ということは、この画面の中で検索に引っかからない物件は、そもそも入居者の目にも入らないし、仮に店頭で勧められても、よっぽど他の条件が優れていない限りは候補にも入らないのです。
どのような条件で見ているかは人それぞれですが、「駅距離」はどの価格帯にも共通して優先される傾向があります。
以前は5分、10分、15分、という区切りでしたが、今は7分という項目も入るようになりました。
この距離が遠くなるにしたがって、検索される率はがくんと落ちていきます。
私が賃貸を見ていて感じる限り、以前は15分までという方が多かったですが、今は10分、できれば7分以内という方が増えてきている気がします。
入居者がつかない限り不動産投資の利回りは「絵に描いた餠」で終わりますから、この流れは見逃せません。
自分の家に近いから、馴染みのある場所だから、ということは入居者には関係ありません。
仲介業者の営業力に頼れなくなってきている今、入居者自らに選ばれる物件を選択することが、安定運用には欠かせなくなってきています。
北海道 富良野の山林
2018年01月13日（土）
北海道の富良野で、自家製ワインを作りたい方に最適な山が売りに出ています。
欲しい方は是非お声がけください＾＾
