大家業デビューのお手伝い
2021年11月15日（月）
一棟アパートの引き渡しが無事完了しました。
もともと他社で新築の投資ワンルームマンションを2件の購入を検討している状態で相談を受けましたが、どう考えても収益が出ないプランでしたので、お止めして同価格の駅近、築浅の一棟アパート購入をご提案しました。
新築ワンルームが全て悪い訳ではありませんが、現在の割高な購入価格に対する賃料収入の少なさと、部屋数の少なさによる空室ストレス耐性の弱さで、投資案件としては厳しいものが多くあります。
「30年後にローンを払い終わったら無借金の資産が残る」というのが定番トークですが、上記の理由で毎年のキャッシュフローが出ないどころかマイナスのことも多い上、途中の賃料の下落や空室期間、修繕費の貸主負担などでそこまで持ちこたえられる方はごくわずかです。
ここのところ物件を複数高値で買ってしまい、ローンの残債が多すぎて売るにも売れず苦しんでいる方からの相談を数件受けました。お力になりたいのはやまやまですが、高値掴みしてしまったあとではできることは非常に限られます。
ファミリータイプであれば居住用としての需要がありますので、立地や学区などの要因で少し高く売れることもありますが、ワンルームマンションは投資家しか買いませんので価格が全てです。結局持ち出しをして損切りするか、毎月キャッシュアウトしながらローンの残債が相場価格近くへ減るまで持ち続けるか、しかありません。
節税効果ともうたっていますが、「不動産事業」で赤字を出して給与所得との相殺で税還付を得ることを指しており、そもそも「事業」が長期で赤字で良いわけがありません。このような物件の増やし方ですと、融資をするのはノンバンクばかりで、通常の銀行は資産の増加としてカウントしません。そして年収倍率を超えたら打ち止めになりそれ以上の拡大はできなくなります。
投資というとギャンブルのように聞こえますが「事業会社を買う」のとある意味同義です。すでに資産の防衛ステージにいるなどの特段の事情がない限り、買ってすぐに黒字にしていかなければなりません。
究極の理想は、保有期間中に多くのキャッシュフローを得ながら最終的に売却益も出せる物件ですが、それはプロでもなかなか見つけられません。それであれば部屋数も多く取れ、保有期間キャッシュフローを得ながら最終的には土地として次に生かせる一棟アパートがいいと考えています。（立地・建物は厳選します）
もちろん一棟保有することには別のリスクもありますが、その対策さえしっかりすれば、同じ5000万の予算で2部屋しか持てないか、6部屋持てるのか、単純明快です。
私も30代前半から不動産投資を始め約10年やってきた中で、入居者が決まらなかったり修繕で予想以上に出費があったり、キャッシュが減ることへの不安はよく理解しています。その経験から、不動産で痛い思いをする方を少しでも減らす役に立てればとの思いで不動産業も行っているので、今回はいい形におさめられたと少し自負しています。
賃貸需要のある物件を適正な価格で買い、しっかり管理をすれば安定した収益になり余裕が生まれますが、そうではない物件を買ってしまうと負担にしかならず、やらない方がいいくらいです。
巷では「○年で資産数億円！」みたいな話もありますが、それは総資産であってよく聞いたら負債を引いた純資産はほぼゼロだった、ようなこともよくあります。
もし収益物件を購入検討されるときは、会社が大手かどうか、その担当がいい人かどうかよりも「自らも投資していて、財務・会計を理解している人」か「単なる売り子」かをよく見極めて話を聞けば、失敗する確率は減らせると思います。
